地产作为典型的重资产型行业，一直以来，高周转都是缓解资金压力的有效途径，疫情期间，房地产销售压力增大，资金回笼能力考验着地产商的发展韧性，如何保证现金流的稳定，怎样拓展盈利渠道，这是地产行业需要长期思考的发展课题。

7月21日由山东卫视、复旦大学管理学院、《中国名牌》杂志社联合出品的《无边界商学院》，特别邀请上海星月投资管理有限公司副董事长、执行总裁金毅，复旦大学管理学院产业经济学系副教授姚志勇，和我们共同探讨产业地产的精细化发展探索。

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深耕产业地产 打造差异化产品线

上海星月投资成立于2004年，一直专注于地产行业中一个非常细分和小众的领域——产业地产的开发和运营。星月投资执行总裁金毅介绍，产业地产的供给之前一直是由政府主导，但政府往往无法辐射到，一些中小微型企业的用房需求。针对这个行业痛点，星月投资精准切入，一方面是避开地产红海的竞争，另一方面也是为了打造差异化的产品线。

在寸土寸金的上海，星月投资没有选择开发密集型写字楼，而是选择了开发建设低容积率、高绿化率的花园式独栋商务别墅。配套服务完善、环境优美、定位清晰，很多企业愿意溢价购买、租住。

姚教授补充到，星月开发的特色产业园区也很好地利用了产业集聚效应，将产业链的上下游企业组织在一起，彼此赋能，形成一个良性的循环。

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打造轻重资产双轮驱动模式

和很多地产行业一样，星月投资最初也是以房产销售为主，快速回笼资金再投资获取利润。08年金融危机之后，星月开始重构自己的商业逻辑。星月的管理者认为，高周转其实是把风险转移到购房企业身上，如果他们出现问题，星月经营的园区自然也会出现问题，这不利于企业的长期发展；另一方面，随着经济的不断发展，核心地段的资产增值往往比销售利润更可观。星月投资将发展策略由销售为主转为产业自持为主，不断提升自身运营能力，做到全产业链自营。自营的好处是星月投资除了能保证自己园区的管理品质，还可以将这种管理服务输出创造新的盈利点。

杭州西子产业园，就是星月投资服务输出的典型例证。杭州西子产业园的前身是杭州锅炉厂，工业板块搬离后，老厂房该如何改造使用，是西子产业园一直在思考的问题，通过多方考察，西子产业园看中了星月投资在产业园区经营方面的经验，建立了合作。西子产业园借助星月的管理运营经验升级改造园区，如今的杭锅旧址已经转变为兼具文化、商业配套的多业态智慧产业园区。

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探索资产证券化道路

产业自持比重高，流转资金的压力也会增加，星月投资开始逐步探索资产证券化，资产证券化就是利用REITs（不动产信托基金）将持有型有收益的资产打包成很多商业份额，以发行收益凭证的方式募集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产领域的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。通过REITs，能够让不动产真正“动”起来，实现一个良性的循环。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。内容初步聚焦在基础设施建设和特色产业园区，这正好与星月所投资的行业密切相关。金毅认为，这给了星月一个机会，跟着国家的金融政策调整进行一个大胆的尝试和变革。

但我国的REITs起步较晚，未来如何发展符合我国国情的资产证券化工具，仍需要像星月投资这样的地产行业代表去不断深耕和探索。

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（感谢上海五峰书院提供的场地支持）

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