如果我们行走在北宋的东京开封，或者南宋的行在临安，即便我们是见多识广的现代人，也会惊叹宋朝都城的超大规模。《东京梦华录》这样描述东京之大：“其阔略大量，天下无之也。以其人烟浩穰，添十数万众不加多，减之不觉少。”每一日，从东京城郊赶进城内屠宰的生猪，即有万头之多。算一算，一个城市有多少人，才需要每日消费万头猪？少说也有一百万人吧？研究宋朝人口的学者们相信，北宋后期，开封的城市人口已经超过了140万。
南宋临安之繁盛，可能还要超过北宋时的东京开封。《梦粱录》说，“杭州人烟稠密，城内外不下数十万户，百十万口”；《都城纪胜》也说临安“户口蕃息近百万余家”。有学者推算，如果计入郊区的人口，临安府的城市总人口“应有250万左右” 。如此庞大的城市规模，后来元明清时期的城市均无法超越。而在与宋朝同时期的西欧大城市，如着名的伦敦、巴黎、威尼斯，人口不过10万。
如果从人口密度看，今天许多国际大都市更是要自叹不如。据经济史学者包伟民先生的估算，北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里(单位下同)；南宋淳佑年间，临安府市区内的人口密度约为21000，咸淳年间，甚至可能达到35000。这是什么概念？今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京都与广州市区的人口密度为13000/，北京约为14000/。换言之，宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。
一个城市人口密度如此之大，必定是寸土寸金，房价高不可攀，用宋人的话来说，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地。”北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房叫价1300贯；而到了北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。
别说市井细民无力购房，就连宰相级别的高官，有时也只能租房居住，朱熹曾考证说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”有些薪俸较低的中下层官员，由于每月都要交房租，还成了“月光族”，比如有一位叫做章伯镇的京官就发过牢骚：“任京有两般日月：望月初，请料钱，觉日月长；到月终，供房钱，觉日月短。”可以这么说，上至朝中高官，下至市井细民，都不乏租房客。因此，开封府的房屋自住率显得比较低。
从世界范围的经验来看，一个城市的规模越大，经济越繁荣，人口流动越频繁，那么这个城市的房屋自住率也会越低，租住率则相应提高，比如，据美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据，美国居民的房屋自有率为65.1% ，城市的房屋自有率仅为47.3% ，纽约市更是只有33.0%。
那么宋朝东京的自住率是多少呢？据历史学者杨师群估计，“北宋东京城内外，约有半数以上人户是租屋居住的。其中从一般官员到贫苦市民，各阶层人士都有” 。换言之，汴京居民的房屋自有率才50%，这个水平跟今日美国城市的房屋自有率差不多。这也从侧面反映了宋代东京的繁盛。
如果我们生活在北宋东京，作为外来人口，想在京城购买一套房子，确实非常困难；不过，在京城租房却甚是容易，因为京城的房屋租赁市场十分发达：满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”；“富家巨室，竞造房廊，赁金日增” ，放盘招租的房屋很多；宋政府也向市场投放了大批公共租赁房，并成立一个叫做“店宅务”的机构来管理公屋。
